德国房价降温！这些城市的房价跌幅最大，97个城市房价与租金脱钩…

德国央行在刚刚发布的月报中确认了房产市场的回落趋势，不过央行认为，根据当前的社会人口统计和经济基本因素估计，城市中的房地产价格仍有25％至40％的溢价。

毕竟长远来看，这两点才是供需的决定因素。

如今，通货膨胀和抵押贷款利息的增加缩小了许多潜在买家的融资范围，人们对购房的需求减少。但与此同时，建筑成本上涨和一些大城市房源紧俏的现状使房产价格继续保持在高位。

在柏林、杜塞尔多夫，法兰克福、汉堡、科隆、慕尼黑和斯图加特，房地产市场多年来增长过热。在这些城市中的年度租金比率平均为30，长期平均值约40。年度租金比率指买房全部费用除以一年的房租总额，一般来说这一数值超过25时，可认为房价偏高。

德国央行多年来一直警告房地产市场的野蛮生长，现在终于有迹象表明，这一波房产上涨基本已经过去。央行的报告称，2022年的价格上涨幅度小于2021年，住宅价格全年上涨了9％，并且上涨现象主要集中在上半年，下半年的价格呈下降趋势。

根据业内专家的说法，下降趋势将会继续。

德国经济研究所（DIW）估计，2023年的房地产价格下降或许会达到10%，价格大幅调整的风险也在增加。另外在对97个城市的研究中，可以观察到房价正在进一步与租金水平脱钩。

央行对房价下跌幅度的预期为4％至6％，小于德国经济研究所。

央行的分析师朗尔（Thorsten Lange）在报告中写道：“独栋住宅价格下降应该稍弱一些，多户公寓楼降价会更为明显。” 不过他认为，至少在2023年不会出现大幅下跌现象。房地产价格在10年内已翻了一倍，即使下降大约20％，也只意味着回到2020年的水平。

尽管价格下降，但央行和许多专家都认为，并不会出现房地产泡沫破裂的问题。原因是德国人普遍对于房产的投资偏向保守。

房产交易网站Immoscout24最近研究了房屋挂牌价格的趋势，找出了目前卖家降价最多的城市。

二手房降价城市

在二手房领域，图林根州的埃尔福特和耶拿排名领先。相比之下，慕尼黑价格较去年下降了近5％，而柏林的挂牌价格则增长了约3％。

新房降价城市

在新房降价前10的城市中，位居榜首的是美因茨。柏林和慕尼黑两大都市，新房挂牌价格下降了3％至4％。

Immoscout24董事总经理表示，自2022年第四季度以来，房市一定程度成为了卖方市场，如果您现在计划买房，将拥有更大的降价空间。

由于房价上升趋势结束，房地产开发项目逐渐失去了吸引力，建筑项目的取消的数量大大增加。据央行估计，今年新建公寓与上一年的近29万5千套相比将会减少，而目前在德国尚有约70万套公寓缺口。